Wat een BOPA is en wanneer je die nodig hebt

Wie een oude schuur wil ombouwen tot woning of een weiland een paar keer per jaar wil gebruiken als festivalterrein, loopt al snel tegen het omgevingsplan aan. Niet elk plan past namelijk zomaar binnen de regels die een gemeente voor een locatie heeft vastgelegd. 

Wanneer een BOPA nodig is 

Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 inging, regelt elke gemeente in het omgevingsplan wat er op een locatie wel en niet mag. Past een plan daar niet in en is het ook niet vergunningvrij, dan is er sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, afgekort tot BOPA. Dat is in de kern een omgevingsvergunning waarmee de gemeente toestemming geeft om toch af te wijken van het eigen omgevingsplan. 

Een BOPA komt in de praktijk vaker voor dan je zou denken. Denk aan wonen in een gebouw dat oorspronkelijk voor bedrijven bedoeld was, een hotel, restaurant of bed and breakfast beginnen in een woning, een woning gebruiken als winkel of kantoor, of een weiland inzetten als kampeerterrein of festivalterrein. De oude kruimellijst met kleine, snelle uitzonderingen bestaat niet meer sinds de Omgevingswet, waardoor de BOPA nu voor zowel kleine als omvangrijke plannen wordt gebruikt, tot en met het bouwen van een hele woonwijk. De BOPA wijzigt het omgevingsplan overigens niet zelf; het is een los besluit waarmee de afwijking eenmalig wordt toegestaan, al verwerken veel gemeenten verleende BOPA’s op termijn wel in een geactualiseerd omgevingsplan. 

Voor dit soort trajecten is kennis van de Omgevingswet en de manier waarop gemeenten een BOPA beoordelen al snel onmisbaar. Buro Nederlandse Ontwikkeling begeleidt initiatiefnemers bij het opstellen van de onderbouwing die nodig is om zo’n afwijking van het omgevingsplan aanvaardbaar te maken. 

Hoe de procedure in de praktijk verloopt 

Een BOPA-aanvraag doorloopt een aantal vaste stappen, ook al verschilt de precieze invulling per gemeente. Meestal begint het met een vooroverleg, waarin het plan met de gemeente wordt besproken en duidelijk wordt welke onderzoeken en participatie nodig zijn. Daarna volgt het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, kortweg ETFAL. 

De belangrijkste stappen in een BOPA-traject zijn doorgaans: 

• Vooroverleg met de gemeente over het plan en de te volgen procedure 

• Onderzoeken en het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing 

• Participatie met omwonenden of andere belanghebbenden 

• Het indienen van de aanvraag via het Omgevingsloket 

• Beoordeling door de gemeente en het uiteindelijke besluit 

Bij een reguliere procedure bedraagt de wettelijke beslistermijn 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Reken je de voorbereiding en participatie erbij, dan ligt de totale doorlooptijd doorgaans tussen de 12 en 20 weken. Bij een uitgebreide procedure, die in specifieke gevallen van toepassing is, loopt de beslistermijn op tot 26 weken. 

Bij Buro Nederlandse Ontwikkeling zien ze dat een aanvraag regelmatig strandt omdat de onderbouwing van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties niet compleet is, terwijl dat nou net het onderdeel is waarop de vergunning wordt beoordeeld. 

Wie hulp wil bij het opstellen van deze onderbouwing, kan gebruikmaken van de pagina BOPA aanvragen? BNO helpt! waarin het volledige traject wordt toegelicht, van vooroverleg tot besluit. 

Op tijd beginnen scheelt vertraging 

Een BOPA wordt in beginsel tegelijk met de bouwaanvraag getoetst, wat betekent dat het bouwplan op het moment van indienen al grotendeels klaar moet zijn. Er is ook geen vergunning van rechtswege als de gemeente te laat beslist, dus wachten op de deadline levert geen automatische toestemming op.